Brüt ve net getiri, boşluk, gider ve kira artışlı amortisman hesabı adım adım.
Yatırım amaçlı konut alırken en sık yapılan hata, yalnızca brüt kira getirisine bakmaktır. Gerçek getiri; boşluk süresi, aidat, bakım, vergi ve finansman maliyeti düşüldükten sonra ortaya çıkar. Doğru hesap için aşağıdaki adımları izleyin.
1. Brüt kira getirisi
Yıllık kira geliri, satın alma bedeline bölünür. Örneğin 6 milyon ₺'lik bir dairenin aylık kirası 32.000 ₺ ise yıllık brüt kira 384.000 ₺ ve brüt getiri yüzde 6,4'tür. Bu rakam, boşluk dönemlerini ve giderleri içermediği için gerçeği yansıtmaz.
2. Boşluk ve gider düşümü
Yılda bir ay boş kalma varsayımıyla yıllık kira 352.000 ₺'ye düşer. Aylık 1.500 ₺ aidat ve bakım gideri düşüldüğünde net gelir 334.000 ₺ olur ve net getiri yüzde 5,6'ya iner.
3. Amortisman süresi
Basit amortisman, satın alma bedelinin net yıllık gelire bölünmesidir: 6.000.000 / 334.000 ≈ 18 yıl. Ancak kira her yıl artar. Yıllık yüzde 25 kira artışı varsayımıyla kümülatif net gelir, bedeli yaklaşık 7,6 yılda karşılar. Bu fark, enflasyonist ortamlarda gayrimenkulün korunma özelliğini gösterir.
4. Finansman maliyeti
Yatırımı konut kredisi ile yapıyorsanız aylık taksidi kira ile karşılaştırın. Kredi faizi kira getirisinden yüksekse, yatırım nakit akışı açısından başlangıçta negatif olabilir ve değer artışına dayanır.
5. Değer artışı ve çıkış
Gayrimenkulün değer artışı bölgeye göre farklılaşır; ulaşım yatırımı, kentsel dönüşüm ve nüfus artışı gibi etkenler belirleyicidir. Satışta ödenecek tapu harcı ve komisyonu da çıkış maliyeti olarak hesaba katın.
Sitemizdeki 'Kira Getirisi ve Amortisman Hesaplama' aracıyla kendi rakamlarınızı girebilirsiniz. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir; gelecekteki kira ve değer artışı garanti edilemez.
Hangi mülk tipi daha iyi getiri sağlar?
Küçük metrekareli 1+1 ve 2+1 daireler genellikle metrekare başına daha yüksek kira getirisi sağlar; çünkü kiracı havuzu geniştir ve boşluk süresi kısadır. Büyük daireler ve villalar ise daha yüksek bedel ve daha düşük getiri çarpanıyla gelir ama değer artışı ve prestij açısından avantajlı olabilir. Ticari mülklerde kira getirisi yüksek olabilir, ancak boşluk riski ve sözleşme süresi daha belirleyicidir.
Vergi unutulmasın
Konut kira geliri belirli bir tutara kadar istisna kapsamındadır; üzerindeki gelir beyan edilir. Güncel istisna tutarı ve vergi oranlarını mali müşavirinizle kontrol edin.
